Expertise

De door mij ontwikkelde expertise richt zich op de volgende onderdelen in het ontwikkel- en bouwproces;

Deze expertise pas ik onder andere toe op;

  • nieuwbouwontwikkelingen, gebieds- en vastgoedprojecten
  • renovatie en verbouw voor bedrijven en particulieren (woningbezitters)
  • woningen, woongebouwen en maatschappelijk vastgoed


Haalbaarheidsonderzoek, Business case (BC) en plan van aanpak

In een haalbaarheidsonderzoek wordt voornamelijk onderzocht welke kosten en opbrengsten met een project behaald worden op basis van verschillende (steden)bouwkundige, functionele en technische oplossingen. Het beste resultaat wordt uitgewerkt in een BC. Met een plan van aanpak wordt het project uitgewerkt.

Wanneer ik een haalbaarheidsonderzoek uitvoer reserveer ik tijd om de doelstellingen van de opdrachtgever ten aanzien van het project te concretiseren zodat de opdrachtgever grip krijgt op financiële, ruimtelijke en bouwtechnische kaders die hij bepaalt. De opdrachtgever kan er op rekenen dat alle aspecten worden doorgesproken en waar nodig worden onderzocht zodat het project beheersbaar kan worden uitgevoerd.

Hieronder volgt een overzicht van een aantal aspecten waar ik aandacht aan besteed;

  • grondkosten (aankoopkosten, restwaarde, boekwaarde, sloopkosten, bouw- en woonrijpmaken)
  • bouwkosten (het te bouwen of te verbouwen object)
  • advieskosten, (bouwmanagement, tekenaar, architect, constructeur, installatieadviseur, bouwfysisch adviseur e.a.)
  • bijkomende en overige kosten (leges, nuts, bodemonderzoek, rentekosten, e.a.)
  • opbrengsten (verkoop, verhuur minus exploitatielasten, MJOB, bedrijfswaarde)
  • (steden)bouwkundige randvoorwaarden (parkeren, bouwmassa, geluid, bezonning )
  • programma (functie, vorm, architectuur, techniek), markt- en maatschappelijke waarde.
  • planning, projectorganisatie en risicobeheersing

Daarnaast zijn gesprekken met adviseurs en belanghebbenden wenselijk om een tot een gedegen business-case en plan van aanpak te komen. Gedurende het project wordt de business case per fase door mij geüpdate.

Fasering en Besluitvorming

Iedereen die aan een project werkt is er van bewust dat er tussentijds momenten zijn dat beslissingen genomen moeten worden zodat een volgende stap in de ontwikkeling gezet kan worden. In het bouwproces zijn het beslis-momenten die vooral gekoppeld zijn aan financiëen, procedures en mensen. De uitwerking van een bouwplan verloopt van grof (schetsontwerp) naar fijn (definitief ontwerp).

De fasering en mijlpalen worden door mij vastgelegd in een planning. Niet alleen voor de opdrachtgever is het prettig om te zien wanneer er belangrijke beslismomenten zijn waar hij onderdeel van is. Ook geeft de planning voor adviseurs en stakeholders inzicht en kan hierdoor de tijd maximaal worden benut. Mijn ervaring is dat wanneer inhoudelijke feedback wordt besproken, en waar nodig in de planning wordt opgenomen, dit de voortgang en de samenwerking ten goede komt. In de bouw spreekt men dan ook wel over een LEAN-planning.

Vergunningstrajecten

Ieder project krijgt te maken met wetten, regels en vergunningstrajecten. Het kan behoorlijk lastig zijn voor een opdrachtgever hier het overzicht in te hebben. De omgevingsvergunning, de voormalige bouwvergunning, is één van de bekendere vergunningen. Regelmatig wordt deze gecombineerd met ‘eenvoudige’ bestemmingsplanwijzigingen. Lastigere procedures zijn procedures die te maken hebben met de WRO (Wet Ruimtelijke Ordening) en de GREX-wet (grondexploitatie wet) waarbij de gemeente actief of faciliterend optreed in haar grondbeleid.

Bij aanvang van een project worden deze bouwvergunningen en andere procedures die te maken hebben met bijvoorbeeld de bodem of het milieu direct door mij in kaart gebracht. Gelukkig hoeft niet elke vergunning direct aangevraagd te worden en kan iedere procedure in de planning ingepast worden zodat de opdrachtgever precies weet hoe lang een procedure duurt, wanneer welke acties genomen moeten worden en welke invloed hij hierop kan uitoefenen.

Samenwerking en Ontwerpmanagement

Omdat ieder project een nieuwe opgave is, zie ik elk project als een uniek project. Een goede samenwerking en het actief sturing geven op het ontwerp vind ik hierin erg belangrijk omdat deze combinatie mijns inziens nodig is om het beste eindresultaat te halen. Het vertrouwen op extern advies en dit combineren met eigen kennis en ‘doe’-ervaring zie ik als een belangrijk stuurmiddel in de projecten.

In de loop van de jaren heb ik ervaren dat het ook steeds belangrijker is geworden om ook met een gedegen onderbouwing op basis van projectmanagement-vaardigheden verantwoording af te leggen. Deze mix van competenties komt dan zowel het projectteam (horizontaal) als het lijnmanagement (verticaal) ten goede. Dit resulteert in enthousiasme en vertrouwen bij ontwerpers, bouwers en beslissers.

Kwaliteitsborging, Contractvorming en Risicomanagement

Welke kwaliteit behaald wordt hangt af van de aanwezige kennis binnen het projectteam, het onderling vertrouwen, de individuele belangen en de (gedelegeerde) verantwoordelijkheden die projectteamleden dragen. Mix dit door elkaar en het is voor te stellen dat het voor een opdrachtgever soms knap lastig kan zijn om een objectief beeld te krijgen van de status van het project. Laat staan dat hij weet of de kwaliteit wel voldoende is of dat alle risico’s zijn afgedekt.

Voor mij is het topsport en vind ik het leuk om de projectleiding op me te nemen en praktisch en resultaatgericht sturing te geven aan dit proces en de opdrachtgever te ondersteunen zodat hij weet waar hij aan toe is. Onderwerpen en vragen waar ik een opdrachtgever inhoudelijk bij ondersteun zijn onder andere;

  • Hoe zal ik aanbesteden, traditioneel of UAV-GC, welke documenten zijn benodigd, aan welke kwaliteit moet dit contract juridisch voldoen?
  • Hoe leg ik kwaliteit vast, welke kwaliteit past bij mijn doelstelling en waar geef ik ruimte aan uitvoerders die de werkzaamheden aannemen om hier invulling aan te geven?
  • Welke checks moet ik inbouwen tijdens de bouw en welke rechten en plichten heb ik tijdens de uitvoering zodat ik grip houd op de kwaliteit?
  • Welke bouwkundige voorzieningen en installaties moet ik realiseren zodat mijn EPC voldoet en mijn energielasten in het gebruik zo laag mogelijk zijn?
  • Haal ik maximaal rendement uit mijn woning, woongebouw, woonwijk en maatschappelijk- of commercieel vastgoed? Wordt het kavel optimaal benut? Is de plattegrond bruikbaar en functioneel genoeg? Ik wil immers de komende decennia maximaal rendement halen uit mijn vastgoed en ik kan het maar 1 keer goed doen!
  • Ik sta op het punt om mijn aannemer opdracht te geven. Op papier klopt mijn exploitatiemodel perfect, maar hoe weet ik nu zeker dat mijn uitgangspunten uit dit model daadwerkelijk zijn afgestemd op het ontwerp en het bestek?
  • Is mijn gevel slim ontworpen en beheersbaar genoeg? Maak ik maximaal gebruik van de oriëntatie van de zon en het daglicht? Kan ik mijn dak eigenlijk wel optimaal gebruiken voor zonnepanelen?
  • Moet ik bouwen tegen een zo laag mogelijk bouwbudget of moet ik rekening houden met de exploitatielasten en opbrengsten en op basis daarvan mijn budget bepalen?
  • Welke risico’s zijn er eigenlijk, hoe dek ik de risico’s af en bij wie leg ik de verantwoordelijkheid voor deze risico’s?

Bovenstaande onderwerpen en vraagstukken lopen als een rode draad door elk van mijn projecten. Ik beleef er veel plezier aan om voor elk project de juiste vragen te vinden, te formuleren en samen met de opdrachtgever te beantwoorden.


Building Information Modeling (BIM)

BIM is op dit moment een veelbesproken methode. Voor bouwers is het vooral een term die wordt gebruikt om middels 3-D tekeningen tijdig de wenselijke informatie boven tafel te krijgen zodat de aannemer bij de leveranciers en fabrikanten de juiste producten en diensten inkoopt. Doel hiervan is dat er minder bouwfouten optreden. Voor ontwikkelaars en beleggers staat de ‘M’ vooral voor Management. Voordat de bouwer start met de bouw wordt in het ontwerpproces  informatie en tekenwerk verzameld en ontwikkeld. Dit verloopt van grof naar fijn en van voorlopige aannames naar definitieve aannames. Hier ligt de nadruk op het verkrijgen van informatie, het borgen van informatie in het proces en het beheren van informatie in een gecontroleerde digitale omgeving waar het projectteam samen aan werkt.

In de loop van de tijd heb ik een eigen BIM systematiek ontwikkeld die in ieder project toegepast kan worden. Lees hier meer over mijn BIM ervaring.

Bouw- en woonrijpmaken

Bouw- en woonrijpmaken is het gereed maken van de ondergrond en bovengrond voorafgaand aan de bouw en na het gereed komen van het gebouw of woonwijk. Nutspartijen, waterschappen en gemeentes hebben hierin veel zeggenschap waardoor ik  zo snel mogelijk met deze partijen in contact treed. Een goede afstemming zorgt er dan voor dat de mogelijkheden, verantwoordelijkheden en taken tijdig in kaart worden gebracht en worden afgestemd zodat de coördinatie richting nutspartijen, de bouwaannemer en de gemeente in relatie tot het bouw- en woonrijpmaken goed verloopt. Zowel de opdrachtgever (private partij) als de gemeente (publieke partij) kunnen het bouw- en woonrijpmaken verzorgen. Dit hangt af van de afspraken die vooraf tussen partijen wordt gemaakt.

Directievoering en bouwtoezicht

Tijdens de bouw wordt alles uitgevoerd volgens datgene dat is afgesproken. Omdat bouwen met name gaat over communiceren is het belangrijk dat de uitvoering gemonitord wordt. De controle tijdens de bouw en het bijsturen van de uitvoering noemen we directievoering en bouwtoezicht. Hoe gecompliceerder en genuanceerder het project des te meer toezicht wenselijk is. De directievoerder en toezichthouder zijn de belangrijkste schakels in dit proces zodat de belangen van de opdrachtgever worden behartigd.

Tijdens de bouw ben ik in staat om procedureel, juridisch, technisch en financieel accuraat toezicht te houden en sturing te geven aan het ontwerpteam en te bemiddelen tussen de opdrachtgever, aannemers en overige belanghebbenden.

Neem vrijblijvend contact op zodat ik u persoonlijk kan informeren over mijn dienstverlening en wat ik voor uw project kan betekenen.

Met vriendelijke groet,
Frank Godie